Bostadsbyggandet: Regeringens nonchalans och kommunens begränsade möjligheter av Ann Schyter

Bostadsbyggandet ligger på mycket låg nivå sedan de statliga subventionerna upphörde. Många väntar på vad regeringen ska göra före nästa val för att möta unga människors krav på bostäder till rimlig kostnad. Nu har ju den borgliga regeringen en bostadsminister igen. Under en period tyckte man inte att det skulle behövas. Vad har då bostadsminster Attefall att komma med?  Enligt DN 23/2 menar han att har han en medicin för att öka bostadsbyggandet: långsiktiga spelregler.  Men han preciserar inte närmre. Alla förväntningar om subventioner avfärdar han med att pengarna går rakt ner i byggherrarnas fickor.

Ministern pekar på att stora byggbolag sitter på markreserver och menar att kommunerna skulle kunna ta ut avgifter på tilldelad mark som inte används. Jo, så kan man göra, men risken är att bolagen helt enkelt betalar avgiften. De räknar med att ta igen det från framtida boende eller sälja vidare och göra vinst på markvärde­ökningen. Lunds kommun säger sig följa marknadsvärdet vilket man måste enligt lagen, men det hindrar inte, som vi sett, att marknadsvärdet mycket snabbt blir något mycket högre. Detta är ett problem som inte skulle finnas om marken uppläts med tomträtt.

Vänsterpartiet har i en motion till fullmäktige föreslagit att kommunen skall upplåta mark för bostadsbyggande med tomträtt. Det är ett sätt att motverka spekulation med mark, att försäkra sig om att mark upplåten till hyresrätt inte ombildas till bostadsrätt, och att i någon liten mån hålla nere priset i nyproduktionen, eftersom exploatören inte behöver betala för marken inledningsvis, utan i form av en årlig markhyra, tomträttsavgäld. 

Det är alltså en ganska enkel och självklar politisk åtgärd, egentligen den enda säkra kommunen har för att styra markanvändningen, men tyvärr är det inte så att man därmed ökar nyproduktionen.  Idag är det troligen vanligare att företag gör uppköp för att skaffa sig en markreserv än att kommuner gör det. Man kan med tomträtt hindra byggföretag att förvärva mark som de inte bygger på, men man kan inte tvinga fram byggande. Och det behöver byggas!

Boverket har i en rapport från förra året (2011: 26) pekat på att Köpenhamn har en fond för markköp och försäljning, och att det borde utredas om något sådant skulle kunna användas av svenska kommuner. Men några så långsiktiga åtgjärder föreslår inte bostadsministern. Han uppmanar istället kommunerna att bli tuffare och anställa fler tjänstemän på stadsbyggnads­kontoren. Jo, det är säkert bra om det fanns hög planberedskap och en mer aktiv dialig med lundaborna om behovet av förtätning. Men jag tror inte det i första hand är bristen på detaljplaner som hindrar byggandet i Lund.

Men vad kan kommunen göra för att öka bostadsbyggandet? Bostadsministern har naturligtvis rätt i att kommunerna bör ha en långsiktighet och en förutsägbarhet i sitt agerande. För att locka exploatörer måste de få veta vad som gäller. Boverket rekommenderar (2011:63) att detaljplaner inte är alltför skräddarsydda för ett projekt – då kan nödvändiga förändringar innebära tidsförluster. Kommunen kan också se till att attrahera fler exploatörer, inte bara de stora. Varken kommunens markpolitik eller planläggning kan tvinga fram en ökad bostadsproduktion. För detta krävs statliga reformer.

Andrahandsuthyrning och ägarlägenheter
Vad bostadsministern vill inte utreda olika möjligheter att öka bostadsproduktionen. Vad han istället har initierat är en utredning om andrahandsuthyrning. Som om det fanns så gott om outhyrda lägenheter. Andrahandsuthyrning skulle inte minska bostadsbristen ens marginellt. I DN 25/2 skriver representanter för HSB och Hyresgästföreningen att ministern har försäkrat att konsumentskyddet i form av bruksvärdesprincipen på hyresmarknaden ska bestå, men att han nu verkar vilja legalisera och utvidga den andrahandsmarknad på bostäder som redan finns med oskäligt höga hyror och osäkerhet.

Utredningen tycks gälla andrahandsuthyrning av såväl hyresrätter som bostadsrätter. En bostadsrättsförening  är som bekant en förening av folk som bor i och äger en andel i föreningens fastighet(er). Föreningens styrelse måste godkänna andrahandsuthyrning och gör det i allmänhet för ett år, och kan om speciella skäl finns förlänga tillståndet.  Visst kan man tänka sig skäl då en familj vill behålla en lägenhet en längre period, kanske för att flytta tillbaka vid pensionering, eller ha till barnen när de ska flytta hemifrån. Men att tillåta andrahandsthyrning mer generellt kommer att få konsekvenser långt utöver att erbjuda en lösning för detta fåtal familjer. Om man inte kräver att innehavaren bor i huset, så blir det svårt att hindra att kapitalstarka enheter, individer eller bolag, köper upp mängder med lägenheter för att sen hyra ut.  Sen fungerar ju inte den gemensamma och demokratiska förvaltningen av fastigheten och kommer därför att följas av krav på lagändringar för att tillåta ägarlägenheter. 

Ägarlägenheter finns i många städer i Europa och många andra ställen, exempelvis i Vietnam där hyreshusen har privatiseras. Det innebär att man äger sin lägenhet, och enbart har yttertak och grund gemensamt med grannarna, en gemenskap som ofta är helt otillräckligt reglerad och därför innebär att de som bor på översta våningen får ta hand om taket. I Paris på åttiotalet hörde jag om bolagens aggresiva inköpsstrategier av centrala lägenheter. De skrev kontrakt med gamla som sedan fick en summa pengar i månaden, en extra pension,  mot att företaget fick överta eller köpa lägenheten vid  ägarens bortgång.  Nå, kanske en perifer detalj att berätta. Poängen jag vill göra är att med legaliserad andrahandsuthyrning  kommer vi att få en helt ny form av hyresmarknad. Jag undrar om det är en sådan ministern bäddar för.